房地产要逆风翻盘？！

近日，地产股突然火力全开！京投发展直线拉升冲击涨停，紧接着，财信发展、华发股份、中交地产、滨江集体、大龙地产等集体跟涨。

都说春江水暖鸭先知，资本市场的大涨必然离不开利好的到来。

这不，前脚看到地产股大涨，后脚就传出会有地产相关的文件出台：一个是全面取消核心城市的限制性政策；另一个则是推动融资协调机制的落地。

当然，会有这么大的动作传出，离不开3月22日那场大会，来看看都说了什么：

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

注意几个变化，首先提出了房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。相当于定了个调，房地产与每个人息息相关。

怎么理解？社会层面来看，政府通过卖地和收房地产税，占据全国财政收入的约35%，这些钱通过基础建设的方式，反馈在学校、地铁、医院等公共设施上。

像你平时坐地铁和公交，你以为全国有几家是赚钱的，大多都是地方城市在补贴；还有上医院看病时用的社保以及九年制义务教育等，哪一个不与每个人相关。

而买房更多是一种形式，间接的为城市做贡献；反之，社会好的基础建设也在为你提供服务。

至于个人层面，对于买房的家庭而言，一旦买的房亏了，对于家庭而言就是财富缩水。所以，房地产与每个人有关一点也不假。

另外，市场+保障两个词结合，双轨制出来了。未来可能会看到市场的归市场，保障的归保障。

有好品质的商品房让有钱人去买；至于仅有刚性需求的，就等着往保障房这条路上走。

最后，完善变成改革，政策救市力度会更大。跟今年政府报告中提出的完善商品房相关基础性制度，此次大会的改革两字明显分量更重。

可能会出现一些颠覆性的制度改革，譬如预售制可能要退出市场了，现房销售重新回来；房屋保险制度也要来等等。

看到这情形，心里暗道：难不成2024年楼市真要来一把爽局？

你还别说，这次大会给出的内容，可以说直接给房地产定调了。

首先，“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”。也就是说，过去政策救市并没有达到预期。

当然，我也不是瞎说，来看一下去年一整年的数据：你看，2023年全国商品房销售面积仅111735万方，创下近十年新低！

同时，全年全国商品房销售金额约为116622亿元，跌破12万亿元，梦回7年前。

更要命的是，2023年全国商品房库存量达67295万方，创下2017年以来新房，算上这年，也是连续四年商品房库存量上升。

说实在话，过去一年的政策救市不成功。

那怎么激发需求？无非就是买房门槛要更低，买房成本也要更低，来降低买房的先决条件。

譬如，新一线甚至是一线城市的核心区域，限购、限售等是不是可以打开了？增值税等税费是不是可以免的更多？还有LPR有没有可能降的更多等等。

另一关键句：“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系”。

粗暴一点就是泼天的富贵终于轮到普通群众了。为什么这样讲，看到市场和保障两词结合在一起，想到了今年政府报告中的多样化一词。

直白点说就是口袋中有点资金的，自己下市场去混，买高品质房子；实在没能力的，政府直接下场给你提供保障房。

问题是怎样让这一底层部分群体留下来？

在今年3月5日的政府报告中提及，把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善人地钱挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

据国家统计局调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户，所以，未来以住房保障为核心来推进农业转移人口市民化，也就是新型城镇化发展趋势。

但这种双轨制同时进行利弊明显。虽然是保障了普通群众，但前提这个量是天量的，像新加坡就是4-5:1商品房，未来势必会影响商品房价格。

所以，我有点不看好。

最后一点：“改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。

这句话分量很足：改革、基础性制度、发展新模式等，指向性更强。其实关于这句话，看过3月大会时问答心里就有答案了。

完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，这是一项系统性很强的工作。在供应方面，要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。”

乍一看，像极了加在人身上的一套东西。体检、养老金、保险等等，弱弱问一句，这是房屋拟人了？

以后你的房屋有了保险，坏了有钱赔；定期体检，更换外立面啥的，保持在二手市场的价格等等，这一系列措施，让购房者买房欲望更高了。

还有，把公摊取消，你买的房面积更多，是不是更爽；预售制退出，以后开发商造一点我付一点钱，以后也不会还不了贷等等。

这么一搞，还挺有意思。

真不开玩笑，再不集中救市，可能真扶不起来了！

你看3月22日那场会议内容，其本质还是针对需求端的激发，只为了获得更多增量购买力。

瞅一眼今年1-2月份数据你就能理解，为什么这么迫切了：

1-2月，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，其中住宅投资8823亿元，同比下降9.7%。

1-2月，全国新建销售金额9227亿，同比下降32.7%；住宅销售面积9559万方，下降24.8%；全国住宅新开工面积6796万方，下降30.6%；新开工面积只有销售面积的七成。

同时，2月份国家统计局的国房景气指数为92.13，1月份意识历史新低2月份再创新低。

更深究来看，一些头部城市的日子可是真不好过。

2月，深圳二手住宅成交套数为1800套，1-2月成交套数累计同比增长36.8%，但2月二手住宅价格环比下跌0.27%；

上海2月二手住宅成交套数为6600套，本月二手住宅价格环比下跌0.33%；北京2月全月二手成交约6300套，二手住宅价格环比下跌0.49%；杭州2月二手成交仅1300套左右，二手住宅价格环比下跌0.40%等等。

你以为这仅仅是表面数据下滑，要知道，这把伞下撑着的每一个个体都受到影响。

首先，房地产连带的上下游产业受直接影响。

房地产的不景气，使得相应的建筑工程材料、装修、土地、交通运输、房地产开发相关服务等相关企业利润下降。

进而影响的就是相关从业人员超5000万人。按三口之家算，那也是有约1.5亿人口家庭直接受影响。

企业的降薪、裁员等，直接拉低消费欲望，从而使得消费领域萎靡，能否拉动全国经济就很难说了。

毫无疑问，楼市是否能回暖已经成为决定性环节。它的回暖，直接挂钩就业收入、企业利润以及财政税收等等。

所以，对于近乎无法站立的房地产而言，集中性救市已经迫在眉睫了。

那怎么救呢？一线城市限制性政策必须松绑。

譬如说，限购是不是可以完全放开？信贷政策是不是可以更加宽松？增值税等税费是不是可以更大程度的减免？

且更重要的是，出政策不要再扭扭捏捏了。挤牙膏式出政策在过去几年已经被证明不成功，直接轰轰烈烈的来，注入强心剂，别管有没有效果。

软的不行来硬的，就是干！

面对场上复杂的市场形势，前方还得有个引路人，替你拨开迷雾，而大碗刚好在这条路上走了挺久。

跟着大碗走，总能带你穿过迷茫。

这才是一个好社群该有的模样：多与优秀的人一起同行，总能提前嗅到风向。

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