今年2月份，证监会宣布启动了不动产私募基金的试点工作，同一天，基协也发布了备案指引，整体新设了不动产私募投资基金类别。通过试点工作，有望促进不动产市场盘活存量、支持私募基金行业发挥服务实体经济的功能。

据了解，试点工作进一步放宽了投资范围，存量的商品住宅、市场化租赁住房都迎来了突破，管理人也设置了较高的试点准入门槛，能够进一步助力行业筛选到更优质、强能力的管理人进入试点工作中。在鼓励更多范围的适格投资人参与同时，在股债比、杠杆等技术节点是方面的产品投资灵活度上也有所提升。

11月2日，在2023观点商业年会“不动产资管浪潮”主题峰会上，苏州元联投资基金管理有限公司总经理李艳表示，政策的出台，一方面能够吸引更多元化的资金，推动资产盘活和价值重估，另一方面也加速了租赁住房投资，完善住房双轨制的供应体系。结合目前的公募REITs推出的大背景，也形成了一个不动产市场的金融闭环。

当前不动产投资市场的现状，李艳分析认为有几个方面的特点，首先，从交易市场供给端来看，因为持有不动产企业的经营上、现金流上的压力，大量资产在推向市场，有很多好的标释放出来。

其次，从交易市场需求端来看，外资对中国不动产投资的观望情绪加重，内资投资人集中在保险和自用型买家。保险对于项目现金流的贡献和稳定性的要求较高，这个要求也就传导到了市场对于资产价值的影响。

此外，资金更加相对集中地流向优质、稳定和高增长的资产，这其中受到了公募REITs政策的引导，包括投资人对于稳定现金流的偏好、特定的资产类型都有一定的热度。

李艳表示，对于不动产私募基金的未来展望，在投资方向上应顺势而动，相较于去年火热的工业物流资产，2023年上半年公寓类、商业类资产热度攀升，同时与公募REITs相关的资产前期的收购，整体更看好新经济投资的方向。

从中长期的投资配置策略上，要紧跟产业的趋势，聚焦城市圈和核心城市，同时把握消费动向。

在不动产私募基金行业新的市场环境下，要努力打造全链条的产品体系，这个体系涉及到从项目的拿地开发建设做起，包括建成之后的招商、招租、运营，以及到成熟阶段的公募产品退出，能够真正建立起一个闭合的不动产金融产业链条。同时辅以在开发建设上、工程上，以及存续期的商业运营管理上的能力价值创造。

据悉，元联基金是一家不动产金融的私募基金管理企业，业务范围包括类REITs、REITs、不动产收并购，包括涉及拿地、开发建设、代建、商业运营管理等地产类项目。